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Martes, 14 de junio de 2005
Pisos microscópicos
Una inmobiliaria pone a la venta una vivienda de 9 metros cuadrados por 90.000 euros
El Govern alerta de la dificultad de legalizar los micropisos
Diez mil euros por metro cuadrado. No se trata de un palacete en Pedralbes ni de un ático nuevo en Diagonal Mar. Es una pequeña vivienda -si puede llamarse así- de nueve metros cuadrados en la calle Séneca que pone a la venta una inmobiliaria de Barcelona por el módico precio de 90.000 euros. "Éste es un caso extremo de los cientos de micropisos que se venden en la ciudad que no disponen de cédula de habitabilidad y no están registrados como vivienda porque incumplen los requisitos mínimos para serlo. Son pisos ilegales que anteriormente habían albergado locales o despachos y no llegan a los 30 metros cuadrados. Su precio de venta oscila entre los 90.000 euros y los 150.000.
En la cuarta planta del número 27 de la calle Séneca se encuentra este micropiso, donde escasamente tiene cabida una cama de 90 centímetros de ancho. Un fregadero, una cocina eléctrica de dos fogones y dos armarios en una sala de seis metros cuadrados forman el dormitorio y salón cocina con una ventana que da a la calle. Instalar una nevera o una lavadora, por muy pequeña que sea, es impensable porque no cabe. A pesar de las estrecheces, dispone de un baño, calculado al milímetro, que ha permitido instalar un inodoro, lavamanos y ducha. La vendedora reconoce que se trata de una vivienda minúscula, pero en una zona muy céntrica, "y eso se paga", sentencia.
La inmobiliaria compró el piso con estas características y lo puso en alquiler. Al parecer durante varios años un abogado de Tarragona lo alquiló para sus cortas estancias en la ciudad. Cuando el inquilino dejó la vivienda, la empresa decidió desprenderse de ella y venderla. Según la vendedora, existe demanda de pisos pequeños, aunque "en éste sólo pueda vivir una persona que nunca tenga invitados y no planee ampliar la familia". No tiene cédula de habitabilidad porque está registrado como despacho, por lo que no dispone de gas y la cocina es eléctrica. La vendedora reconoce todos los inconvenientes que se plantean al vivir en este espacio tan reducido, pero reitera que "por 90.000 euros es imposible encontrar nada más económico por la zona".
Una cantidad muy superior es la que la misma inmobiliaria pide por otro piso de 17 metros cuadrados -aunque el vendedor diga que tiene 25- en la calle Putxet. Dispone de un salón con cocina office, en un solo ambiente, y un lavabo mínimo. Los acabados son de calidad y está reformado. Una ventana a un patio interior es la única apertura al exterior que tiene el piso. "No dispone de cédula, pero la zona es muy tranquila y tiene una pequeña lavadora y un minifrigorífico", explica. El precio de venta es de 150.253 euros. En este caso, como en el anterior, la zona también se paga.
De características similares es otro piso, situado en un bajo del 451 de la calle Mallorca, que un intermediario pone a la venta en internet. La vivienda tiene 20 metros cuadrados y dispone de un dormitorio independiente. El lavabo y el salón con cocina office no tienen ventanas, y es todo interior. Al menos cuenta con un dormitorio independiente con vistas sobre un oscuro patio, pero con tan mala fortuna que el vecino del piso superior tiende la ropa de forma que impide que entre la luz por la ventana. El intermediario explica que se rebajan 3.000 euros del precio de venta -cuesta 123.207- por carecer de cédula de habitabilidad. "El propietario ha intentado cambiar el uso de despacho a vivienda en el Ayuntamiento, pero por el momento se lo han denegado", apunta.
Como estos hay cientos que se venden en inmobiliarias o se publicitan en diferentes páginas web dedicadas exclusivamente a la venta de pisos. La mayoría de estas viviendas tienen más de 20 metros cuadrados -al menos esa es la superficie que recogen los anuncios- y tienen unos precios de venta que oscilan entre los 126.212 que se piden en el distrito de Horta-Guinardó y los 180.000 euros de un piso de 25 metros en la calle Vilamarí. Los pisos no tienen cédula y para registrarlos como vivienda es necesario acudir al Ayuntamiento, que debe hacer un cambio de uso. Los requisitos que deben cumplir son muy estrictos y, en la mayoría de los casos, se deniegan las peticiones.
Así un apartamento con cédula de vivienda de menos de 36 metros cuadrados es considerado ilegal y un piso nuevo que no llega a los 30, también. José Luis Gallego, jefe de Serveis d´Habitabilitat de la Generalitat, explica que las inmobiliarias saben que no es legal vender estos pisos porque no cumplen los requisitos mínimos como vivienda. "En muchos casos, los vendedores dicen a los futuros compradores que es muy fácil hacer el cambio de uso y luego conseguir la cédula. Yla realidad es que es casi imposible", añade Gallego. Los compradores se encuentran, después de invertir en una vivienda, que no pueden registrarla y lo peor, que no dispondrán de la correspondiente cédula. Además, para darse de alta de electricidad y agua deberán hacerlo como locales o despachos y pagarán más caros los servicios.
Para hacer el cambio de uso, un aparejador o un arquitecto debe hacer un proyecto y certificar que se cumplen los requisitos mínimos que impone la ley. Después se debe presentar el plan al Ayuntamiento, y en el caso de que se lograra pasar el primer filtro se deberá reclamar la cédula a la Generalitat. Con todo, Gallego explica que aunque un piso esté registrado como vivienda no quiere decir que éste sea apto para habitar. Es decir, muchos viejos apartamentos tienen cédulas antiguas y ahora si se revisaran no pasarían la inspección.
En el Servei d´Habitabilidad de la Generalitat son muy comunes essituado tas situaciones y es difícil cuantificar el número de pisos que no disponen de cédula en la ciudad. Además, en estos últimos años han aumentado los casos de transformación de antiguos locales comerciales en viviendas.
Enlace noticia La Vanguardia
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Martes, 14 de junio de 2005
Vivienda: Para venderla se necesita casi un mes más que hace dos años
El plazo medio estimado para vender un piso en el mercado español en el presente año es de 86 días, frente a los 61 días de 2003, lo que supone que el periodo de compra-venta se ha ampliado en casi un mes en los dos últimos años, según un estudio realizado por la inmobiliaria Don Piso.
Este incremento del plazo de venta puede llegar a provocar una ralentización en el alza de los precios de la vivienda , algo que, según una encuesta realizada por el IESE, auguran empresarios y profesionales del sector, quienes creen que este año acabará con una subida del 13,3%, frente al 17,1% de 2004.
El informe de la inmobiliaria del grupo Ferrovial revela que el tiempo medio para vender actualmente un inmueble oscila entre los 79 días que se necesitan para dar salida a una vivienda de exclusividad y los 125 días para comercializar una promoción. Las viviendas de obra nueva exigen una media de 105 días para el cierre de su venta.
Según los datos de Don Piso, los compradores pagaron una media de 187.468 euros al adquirir una vivienda el año pasado , lo que supone un incremento del 16% respecto a 2003. El precio medio por metro cuadrado comercializado aumentó un 19%, hasta situarse en 1.976 euros.
La oferta creció un 20%, con un porcentaje de inmuebles vendidos sobre los que se pusieron en el mercado del 52,4%, cinco de cada diez. Casi el 72% de las promociones de obra nueva se comercializaron con éxito.
El incremento de las operaciones de compra-venta guarda una estrecha relación con el aumento de llamadas telefónicas recibidas en las agencias inmobiliarias. Las de propietarios interesados en poner su inmueble a la venta se incrementó en un 27%, mientras que las efectuadas por compradores creció sólo un 21%.
La inmobiliaria afirma que los factores que contribuyen a una marcha favorable del mercado son la desaceleración del crecimiento de los precios , la creciente demanda de inmigrantes y la existencia de una cultura muy arraigada de compra de inmuebles entre los españoles. Los factores negativos son el elevado nivel de precios y la incertidumbre sobre la evolución de los tipos de interés y las novedades de reglamentación.
Según una encuesta realizada a 267 personas del sector inmobiliario por el IESE Business School y el Salón Inmobiliario de Madrid, los empresarios y profesionales del sector prevén que el precio de la vivienda libre nueva suba un 13,3% en 2005, lo que supone una ralentización respecto al 17,1% del ejercicio precedente, y la primera desaceleración en cuatro años.
En 2006 esperan una nueva ralentización, con un encarecimiento del 11,4%.
SE CONSTRUIRÁN MÁS VPO
La mayoría de los encuestados (93,3%) cree que los precios de la vivienda libre subirán más de un 5% este año , aunque espera una ralentización "suave". Los profesionales estiman que se iniciará la construcción de 79.737 viviendas protegidas (VPO) en 2005, con un aumento del 14,3% respecto al año pasado, mientras que en 2006 el crecimiento será del 10,9%, con 88.427 unidades.
Las viviendas protegidas representaron un 10,2% del parque iniciado en 2004 , que será del 12,6% en 2005 y del 14,4% en 2006, según el estudio. Los encuestados preveían mayores niveles de vivienda protegida iniciada en la encuesta de junio del año pasado, cuando esperaban la construcción de 111.500 para este año, frente a la previsión actual de 79.737.
En total (libre y protegida), los encuestados barajan que se inicien 634.000 unidades este año y 612.500 en 2006 , lo que supondría unas caídas del 7,7% y 3,4%, respectivamente. Sin embargo, el 68,5% de los promotores que participaron en la encuesta creen que el nivel de viviendas iniciadas en su propia empresa aumentará en los próximos doce meses. Sobre la evolución del ritmo de venta de las promociones, el 32,2% espera una ralentización, y un 30,2% que se aceleren los plazos.
Enlace noticia Finanzas.com
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Martes, 14 de junio de 2005
Critican a Emsule por callar la subida de los pisos durante el sorteo
La Comisión de Afectados 437 viviendas denuncia la ocultación en el «macrosorteo público propagandístico» de noviembre
La Comisión de Afectados 437 viviendas (http://emsule437.blogspot.com) acusa a la Empresa Municipal del Suelo de Leganés (Emsule) de haberse callado el aumento de un 25 por ciento en sus pisos, aprobado el 8 de noviembre por la Comunidad, pero silenciado por la Empresa de la Vivienda en el «macrosorteo público propagandístico» del 28 de noviembre.La comisión, que recibe a los afectados en las asociaciones de vecinos de San Nicasio y de Zarzaquemada, asegura que el incremento del 25 por ciento es en el «precio máximo» de las viviendas protegidas, es decir, deja en manos del Ayuntamiento aplicarla o no.
«El 28 de noviembre de 2004, se realiza el macrosorteo público propagandístico y electoralista en el que se oculta esta información por parte de Emsule y el Ayuntamiento de Leganés, porque políticamente no era correcta», afirma el grupo de adjudicatarios en nota de prensa.
El colectivo cree que la Empresa actúa contra su filosofía de construir hogares asequibles y que podría «entrar en la espiral de la especulación cobrando más de 10.500.000 € a los 437 adjudicatarios, que por sorteo y cumpliendo escrupulosamente todos los requisitos, son los verdaderos futuros propietarios».
Enlace noticia Mercado
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Martes, 14 de junio de 2005
LA 'BURBUJA' INMOBILIARIA LLEGA A EEUU Y DISPARA LA ESPECULACION
Unos tipos hipotecarios espectacularmente bajos y una economía en expansión han llenado a los Estados Unidos de una serie de 'burbujas' en el sector inmobiliario que han cambiado, tal vez para siempre, la fisonomía de muchas ciudades americanas.
En octubre de 2000, Robert Kavalek, que entonces tenía 36 años, se compró su apartamento en la zona de Cleveland Park, cerca del límite entre lo que podríamos llamar el 'centro urbano' de Washington y los suburbios de la ciudad -una inmensa zona consistente en chalés y mansiones entre los bosques-. El precio del apartamento: 55.000 dólares.
En abril pasado, Robert refinanció su hipoteca. «Quería liquidar el crédito con el que pagué la Universidad, remozar la cocina y, bueno, también comprarme un 'Rolex'de 4.000 dólares», explica.El perito del banco determinó que su apartamento, de 40 metros cuadrados, en una casa sin portero y sin ningún servicio especial, valía ahora 200.000 dólares. Así que Robert pidió otra hipoteca de 120.000 dólares a 30 años, pero esta vez a un tipo de interés aún más bajo, del 5,5%. «Con ese dinero liquidé mi antiguo crédito y mi hipoteca y cambié mi cocina», explica mientras mira la hora en su 'Rolex'.
Robert es ahora -al menos, según el perito de su banco- un 363% más rico que de lo que lo era en 2000. Pero también tiene una deuda un 218% mayor.
Ese es el legado que el presidende de la Reserva Federal de Estados Unidos (FED), Alan Greenspan, que se retira de su cargo el 21 de enero del año que viene, puede dejar a su país: la combinación de una burbuja inmobiliaria con otra del mercado de bonos. La burbuja de los bonos tira hacia abajo los tipos de interés, lo que a su vez acelera la venta de viviendas. Y a ello se suma el carácter especulativo de Estados Unidos, un país con una cultura en la que la gente asume riesgos que en Europa serían inaceptables.
El propio Greenspan ha reconocido que las cosas están empezando a descontrolarse. Hace una semana, el todavía presidente de la FED -que nunca ha destacado por su preocupación por las burbujas especulativas- reconoció que existe «espuma» en ciertos mercados inmobiliarios.
Los datos ratifican esa preocupación. Los precios de la vivienda han crecido un 50,5% en los últimos cinco años, el mayor aumento desde que al final de la Segunda Guerra Mundial millones de soldados desmovilizados aprovecharon una serie de generosos subsidios para comprar casa. Desde 1992 el precio de una vivienda unifamiliar media se ha duplicado, de 100.000 a 200.000 dólares. Mientras, el valor de las casas de los estadounidenses ha crecido cerca un 250%, hasta rozar los 10 billones de dólares: una cifra que casi iguala el PIB del país. Y la fiesta sigue. En marzo, las ventas de nuevas viviendas batieron otro récord y crecieron un 12,2%. Pero, en un país como Estados Unidos, cuya superficie es 18 veces mayor que la de España, hablar de una burbuja generalizada es una exageración. La sobrevaloración tiende a centrarse en las zonas costeras, más urbanizadas y, por tanto, con menos oferta de suelo edificable.
El máximo ejemplo es el Distrito de Columbia, donde está Washington, en el que el precio de la vivienda ha subido un escalofriante 108,1% en los últimos cinco años, según las estadísticas oficiales.En California el alza es del 103%, mientras que en Rhode Island alcanza el 97,6%. Por el contrario, en Utah las casas sólo han subido un 17,5%, mientras que en Indiana el alza ha sido del 19,9% y en Nebraska y Mississippi del 21,8%.
La irregular distribución de las burbujas es el primer problema que tiene la Reserva Federal para controlar la escalada de los precios. Pero no es el menor. Hay otra cuestión mucho más importante, que Greenspan ha calificado de «acertijo»: la evolución de los tipos de interés. El 1 de junio de 2004, los tipos oficiales estaban en el 1%, y los intereses medios de las hipotecas a 30 años eran del 6,25%. El 1 de junio de 2005, los tipos de interés oficiales eran del 3% -la Fed los ha subido ocho veces en el último año-, pero los hipotecarios a 30 años habían caído al 5,62%.
¿Por qué caen los tipos hipotecarios estadounidenses cuando sube el precio del dinero? Sencillamente, porque en EEUU las hipotecas se fijan usando como referencia los tipos a largo plazo. Y, desde que el banco central de Estados Unidos empezó a endurecer la política monetaria, hace un año, la rentabilidad del bono a 10 años -en el que se basan los tipos hipotecarios- ha caído 700 puntos básicos, hasta el 3,97% en que se encontraba el jueves pasado. Las masivas compras de bonos del Tesoro por ciertos bancos centrales -sobre todo asiáticos- es la razón que explica que la subida del precio del dinero no influya lo más mínimo en los tipos a largo plazo ni en las hipotecas.
Así, son los chinos, los japoneses, los taiwaneses y los coreanos quienes permiten que la deuda hipotecaria de las familias estadounidenses crezca a un ritmo de 500.000 millones de dólares al año y roce los ocho billones de dólares, una cifra que equivale a más de dos tercios del PIB. Tal vez a esa función hipotecaria de los bancos centrales se refería Alan Greenspan el jueves pasado en el Congreso, cuando dijo: «Si no sabes lo que ha pasado en el resto del mundo, no tienes ni idea de lo que pasa aquí».
Pero hay un segundo factor que añade más leña al fuego: la especulación.Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el 10% de los compradores son especuladores. La idea de comprar una casa para venderla en un par de años con un beneficio de, como mínimo, el 25% se está convirtiendo en una obsesión para muchos americanos, incluyendo a Jamie Westenhiser, una morena de 23 años que, tras ser la Chica del Mes de mayo de Playboy, acaba de anunciar que deja la carrera de modelo para convertirse en especuladora. Es un cambio que encaja dentro de las más pura racionalidad económica. Westenhiser es de Fort Lauderdale, la ciudad que, según la consultora Economy.com tiene el décimo mercado inmobiliario más sobrevalorado de EEUU. Pegado a Fort Lauderdale está Palm Beach, el mercado inmobiliario más caliente del país, en el que los precios de la vivienda han subido un 174% desde 2000.
Pero la especulación inmobiliaria no es sólo una actividad para gente con la aspiración de hacerse millonaria. La actriz Courteney Cox -Mónica en la famosa telecomedia Friends- ha comprado y vendido nueve casas en los últimos 10 años. En Bolsa se dice que hay que salir del mercado cuando entran las viudas y los huérfanos.Pero en la compraventa de pisos nadie ha dicho lo que hay que hacer cuando entran las Playmates de Playboy o las estrellas de telecomedias. Así que los inversores siguen asumiendo cada vez más riesgos. Las hipotecas a tipo variable, que tradicionalmente han sido poco usadas en EEUU, son ya utilizadas en el 35% de las compras.
Otros sistemas tienen un grado de incertidumbre mucho mayor.Ese es el caso de los créditos sólo de intereses, un tipo de hipotecas a 30 años en el que se pagan cuotas mensuales inferiores a lo pactado por un periodo que oscila entre los siete y los 10 primeros años. Es decir: en ese tiempo, la hipoteca, en realidad, aumenta. Es un sistema que sólo es válido para el que crea que en unos años va a tener un nivel de renta mucho mayor, o que simplemente esté pensando en comprar la casa, arreglarla y venderla con una generosa plusvalía.
Son muchos riesgos. Pero, por ahora, los precios sólo suben.Y nadie -salvo Greenspan y los congresistas de sitios como Palm Beach- está preocupado. «Probablemente el mercado se estabilizará en algún momento. Pero no creo que vaya a caer», comenta Judith, una agente inmobiliaria de Nueva York que, al igual que muchos compatriotas, entró en el mercado hace poco -tres años y medio- aprovechando los precios al alza. Judith, que dejó su trabajo de arquitecta para vender pisos, acaba de cerrar la venta de un estudio de 40 metros cuadrados en la esquina de las calles Broadway y 102 -ningún barrio despampanante, sino más bien lo contrario- por 269.000 dólares (220.000 euros). En 2002, esa misma vivienda valía 150.000 dólares. Y en 1997, 35.000.
En EEUU hay que ser muy bruto para perder dinero en el sector inmobiliario. Tanto como Silvestre Stallone. El protagonista de Rambo tiene en su currículo el dudoso honor de haber vendido recientemente una casa en California por un precio inferior al de compra en 1,5 millones de dólares. Por ahora, Greenspan -y toda la economía de EEUU- esperan que Stallone sea el único capaz de vender una casa más barata de lo que le costó.
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CAMBIO DE CARA Y COLOR PARA LAS CIUDADES
Se llama 'gentrification'. Y es el último cambio en la sociedad de Estados Unidos. Básicamente consiste en la eliminación de guetos -normalmente negros e hispanos- porque sus habitantes no pueden hacer frente a unos precios de las viviendas siempre al alza. Cuando se van, esos barrios pasan a ser ocupados por las clases medias y los jóvenes profesionales, normalmente blancos.Las tiendas del barrio desaparecen, incapaces de afrontar los alquileres, y en su lugar llegan la cadena de cafeterías 'Starbucks' y de tiendas-gourmet como Whole Foods.
Así que la próxima vez que usted vaya a Estados Unidos y le digan: «esta ciudad ha mejorado mucho», no se lo crea. Lo único que ha pasado es que la gente pobre ha tenido que irse fuera del centro, y éste ha quedado en manos de las nuevas clases medias.
Un excelente lugar para observar este cambio son los barrios de Morningside Hights y Harlem, en Nueva York, donde la Universidad de Columbia, a medida que expande su campus, dispara el precio de la vivienda y abre islas blancas entre el océano negro y latino de la zona. Todo el centro y el Barrio Chino de Washington también son buenas muestras de esa transformación. Aunque tal vez no sea necesario irse tan lejos, ni cruzar el charco y baste con mirar cómo han cambiado barrios como La Latina o Malasaña en Madrid en la última década para comprender el alcance de la 'gentrification'.
Enlace noticia El Mundo
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Martes, 14 de junio de 2005
Firmado el convenio de los trabajadores del Ayuntamiento de Barcelona sin el apoyo de CC.OO.
El Ayuntamiento de Barcelona y la mayoría de sindicatos con representación en el Consistorio firmaron hoy el convenio colectivo de los 10.000 funcionarios municipales para el período 2004-2007, que incluye un nuevo permiso de paternidad de cuatro semanas y establece una nueva unidad de Guardia Urbana para reforzar los servicios de fines de semana y festivos, según informó hoy el Ayuntamiento.
Comisiones Obreras, que representa a cerca de una tercera parte de los empleados municipales, no firmó el convenio y anunció movilizaciones para los próximos días.
El acuerdo se pudo alcanzar gracias al respaldo de UGT, Agrupació Independients, el Sindicato de Policías Municipales (SPPMME) y Agrupació Sindical Independent.
El nuevo permiso de cuatro semanas para los padres podrá ser simultáneo a la baja por maternidad o bien al final del permiso de la madre. También se aumenta el límite de edad de los hijos, de ocho a 10 años, para poder tener horas dtirmestrales para "conciliación familiar".
Asimismo, la nueva unidad de Guardia Urbana tiene como objetivo reforzar la presencia de los agentes y optimizar los servicios durante los fines de semana.
En cuanto al plan de pensiones, se realizará una aportación de 733.000 euros y una extraordinaria de 718.000 euros. En 2006 y 2007, esta aportación se incrementara según lo que establezca la Ley de Presupuestos del Estado.
Con el objetivo de regularizar la situación de las plazas de interinos, el Ayuntamiento se compromete a establecer ofertas públicas de empleo. Esta medida afecta a 250 trabajadores de los organismos autónomos.
Asimismo, se establecen compensaciones económicas para los trabajadores de jornada partida, que afectarán al 90% del personal. La cuantía de este complemento es de 72 euros mensuales.
DESACUERDO DE COMISIONES OBRERAS.
Por otra parte, CC.OO., que representa a cerca de una tercera parte de los 8.000 trabajadores del Ayuntamiento y que es el sindicato mayoritario en los institutos municipales del Consistorio, mostró hoy su desacuerdo con el convenio, dado que no incorpora una definición de puestos de trabajo y porque "discrimina a mucha gente".
En declaraciones a Europa Press, el secretario de Sección Sindical de CC.OO., Carles Jaén, aseguró que en el Consistorio "no hay definición de funciones, categorías, puestos de trabajo y salarios", sino que hay "un poco de libre albedrío, como si fuera una empresa privada".
Esta es una de las principales razones por las que el sindicato no firmó hoy el convenio, aunque también se debe a que "hay gente que tiene incrementos salariales de 175 euros en cuatro años y otros tiene cero" euros de incremento, algo que Jaen entendió como una "discriminación".
Jaen explicó que el convenio firmado hoy "no invalida la capacidad de llegar a acuerdos sectoriales" que incorporen los elementos reclamados por CC.OO. y que deberían establecer que "nadie se quede por debajo de los 120 euros" de incremento salarial en el período de vigencia del convenio.
Por otra parte, Jaen explicó que los trabajadores municipales realizarám mañana una concentración delante del Ayuntamiento, en la plaza Sant Jaume de Barcelona, para instar al Ayuntamiento a que adopte sus reclamaciones. El próximo 4 de julio, a las 12 horas, realizarán una nueva concentración los trabajadores municipales de jornada reducida.
Asimismo, CC.OO. propondrá mañana en la asamblea de los funcionarios del Ayuntamiento una huelga de tres horas para el día 17 de este mes.
Enlace noticia Ya.com
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